5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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